Das Projekt

Vorgeschichte

Das Grundstück, auf dem sich heute der Ökologische Gewerbehof Linden und der Verein Faust befinden, war vorher im Besitz der Bettfedernfabrik Werner & Ehlers. Die Fabrik hatte im Jahr 1990 seine Produktion eingestellt und der Betriebsinhaber wollte das Grundstück nur als Ganzes verkaufen. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Verein Faust bereits ein Konzept für ein Stadtteilkulturzentrum entwickelt und dafür bereits einen Teil der Fabrikfläche angemietet und Kaufinteresse gezeigt. Es stellte sich das Problem, im Interesse einer Gesamtlösung einen weiteren Erwerber für die restlichen Fabrikhallen zu finden. Parallel zu dieser Entwicklung traf sich seit Sommer 1993 eine Gruppe von ca. zwanzig Betrieben, die ein Interesse bekundeten, die westliche Hälfte des Grundstückes zu erwerben und als ökologisch orientierten Gewerbehof selbstverwaltet zu bewirtschaften. Aus dieser Interessengemeinschaft heraus gab es Bemühungen, Stadt und Land am Erwerb zu beteiligen, da die eigenen Mittel nicht ausreichten. Die daran anknüpfenden Verhandlungen zogen sich weitere zwei Jahre hin. Im Herbst 1995 wurde nach langen mühsamen Verhandlungen eine Lösung gefunden. Die Stadt Hannover hat schließlich das heutige Grundstück des Gewerbehofes mit Hilfe eines Darlehens des Landes Niedersachsen erworben und es im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages unmittelbar an eine GmbH weiter verpachtet. Die Ökologische Gewerbehof Linden GmbH wurde dazu am ersten Oktober 1995 gegründet und nahm zeitgleich ihre Arbeit auf.

Umbauphase

Um eine Vorstellung über Art und Umfang der notwendigen Umbaumaßnahmen zu erhalten, ist es nötig sich den Zustand und die Situation der Gebäude zu vergegenwärtigen als sie im Herbst 1995 übernommen wurden.
Die Gebäude des späteren Gewerbehofes waren ursprünglich Bestandteil der Bettfedernfabrik Werner und Ehlers. Sie wurden zum Teil noch vor 1900 errichtet, größtenteils im zweiten Weltkrieg zerstört und in den 50er Jahren wiederaufgebaut. Es handelt sich somit um Hallen, die auf einfachste Art errichtet bzw. wiederaufgebaut wurden. Für den Zustand erschwerend kam hinzu, dass die Hallen in den letzten Jahrzehnten vor dem Konkurs der Fabrik überwiegend zu Lagerzwecken genutzt wurden. Was bedeutet, dass bis in die 80er Jahre hinein keinerlei bauliche Veränderungen unternommen wurden, um die Nutzbarkeit der Hallen zu verbessern; also keine Wärmedämmung, Heizung, moderne Elt-Anlagen, Sanitäreinrichtungen etc..
Statt dessen wurden über Jahrzehnte nur punktuelle Instandsetzungen vorgenommen, die im Vorfeld des Konkurses und während der Zeit der Zwangsverwaltung schließlich ganz eingestellt wurden. Gleichzeitig gab es nur wenige Pläne oder Unterlagen, die den aktuellen Stand der baulichen Veränderung bzw. Lage und Zustand der gesamten Haustechnik nachvollziehbar machten. Mit anderen Worten eine sehr große Herausforderung, bei gleichzeitiger Teilvermietung und mit nur geringen finanziellen Mitteln in kurzer Zeit einen Gewerbehof zu installieren.
Die Umbauarbeiten gestalteten sich besonders in der Anfangsphase dann auch mehr zu einer Mischung aus Detektivarbeit und archäologischen Ausgrabungen, um die Gegebenheiten z.B. bei Strom-, Wasser-, Regenwasser- sowie Heizungsinstallationen und -leitungen zu ergründen. Anschließend mußten kurzfristig Entscheidungen über die Parzellierung des Geländes und die Grundausstattung der zukünftigen Nutzungseinheiten getroffen werden. Da von Anfang an klar war, dass die finanziellen Mittel für eine Vollmodernisierung des gesamten Geländes nicht annähernd ausreichen würden und die daraus resultierenden Kostenmieten von den interessierten Betrieben auch nicht aufzubringen gewesen wären, wurde ein Umbaukonzept entwickelt, das den Mietern gestaffelte eigenleistungsfreundliche Varianten bot und damit so gleichzeitig möglichst flexibel auf die individuellen Wünsche reagiert hat.

Die Grundzüge dieses Umbaukonzeptes sahen vor, dass der Gewerbehof als Grundleistung den Betrieben jeweils abgeschlossene Parzellen anbietet, die jeweils mit Anschlüssen für Heizung, Wasser, Strom und Abwasser ausgestattet sind. Gleichzeitig stellte die Gewerbehof GmbH die Infrastruktur des gesamten Geländes sicher, indem die Gebäudetechnik vollständig erneuert und zentral zählbar neu installiert wurde. Die Gebäude und die Freiflächen sollten ferner laufend instand gehalten werden und eine baldige Vollvermietung war anstrebt. Die einzelnen Betriebe wiederum konnten sich auf dieser Basis entscheiden, inwiefern sie zusätzliche bauliche Maßnahmen, wie z.B. den Einbau eines Büros oder zusätzlicher Fenster wünschen, bis hin zur vollständigen Erstellung hochwertiger Büroräume. Mit Beginn des Frühjahres 1996 wurde eine erste intensive Bauphase eingeleitet, in der insbesondere folgende Arbeiten erledigt wurden:

Erneuerung von Heizung, Elt-Anlage, Wasser- und Abwasserverteilungsnetz
Reparatur der dringlichen Baumängel, insbesondere im Dachbereich
Herstellung von rund 25 Einzelparzellen in den einzelnen Hallen
Einziehen von Zwischendecken zum späteren Ausbau (rund 1500 m²)
Verbesserung der Erschließung des Geländes und des Außenraums
Bescheidene Verschönerungs- und Begrünungsarbeiten

So wurden ca. 3600 m² im Erdgeschoß und weitere 600 m² im ersten Obergeschoß hergestellt und vermietet und dafür rund 1 Million Euro ausgegeben. Damit wurde die gesamte Erdgeschossfläche langfristig belegt und über Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 5 Jahren gesichert. Darüber hinaus entstanden weitere Ressourcen im ersten Obergeschoss und in der sogenannten Wasseraufbereitungsanlage für einen späteren Ausbau.

Aktuelle Mieterstruktur / Der Branchenmix

Zu Beginn der Geschäftstätigkeit gab es Überlegungen, Betriebe über Werbung und verstärkte Öffentlichkeitsarbeit anzusprechen. Es war aber frühzeitig erkennbar, dass dies unnötig ist, da die Nachfrage schon bald ausreichend war, den Gewerbehof zweimal zu füllen. Darüber hinaus stellte es sich frühzeitig als illusorisch heraus, ausschließlich Betriebe anzusprechen, die im engeren Sinne im Ökobereich tätig sind, da es so viele Betriebe seinerzeit nicht gab und damit auch eine mögliche Vorbildfunktion für andere Industriebrachen verloren gegangen wäre. Daher wurde das inhaltliche Konzept dahingehend erweitert, dass die Gewerbehof GmbH eine Struktur vorgibt, die ein ökologisch orientiertes Arbeiten begünstigt. Damit konnte der Kreis der Mietenden größer gefasst werden. Dennoch gibt es nach wie vor Auswahlkriterien: die Betriebe sollten in den Bereichen Handwerk, Handel oder Planung selbstverwaltet tätig sein, möglichst aus Linden kommen und mit ihrer Arbeit ökologischen Aspekten nicht widersprechen.

Hier geht’s zur Mieterliste.

Die Entwicklung – Der Gewerbehof 2015

Mit Beendigung des ersten großen Bauabschnittes im Spätherbst 1997 hatte die Gewerbehof GmbH ihr Hauptziel, die Vermietung des Geländes bei wirtschaftlicher Tragfähigkeit, erreicht. In den Folgejahren bis heute wurden die jeweiligen Bauabschnitte kleiner und nach außen weniger wahrnehmbar. Die interne Park- und Verkehrsführung des Geländes wurde gemeinsam mit Faust e.V. geregelt und eingerichtet. Weitere Flächen wurden vermietbar hergestellt und vorhandene in der Substanz verbessert.
Zwei größere ökologische Investitionen wurden getätigt: 1998 durch den Einbau einer 1.000 m² großen Photovoltaik – Solaranlage und im Jahr 2002 durch die Inbetriebnahme eines Blockheizkraftwerkes.

Instandhaltungsmaßnahmen besonders bzgl. der Gebäudehülle (Wärmedämmung) sowie der Dachlandschaft von 15 Hallen und der prägenden denkmalgeschützten Industriefassade an der Leinaustraße wurden begonnen und werden in den nächsten Jahren weiter fortgesetzt.
Bis zum Jahr 2015 wurden ca. 2,25 Millionen Euro in Um-, Ausbau und Instandhaltung investiert. Alle Mittel wurden ohne öffentliche Zuschüsse durch Banken finanziert (Ausnahme siehe Solaranlage).
Es waren 5.200 m² an 38 Betriebe/Vereine vermietet, die Mietverträge hatten i.d.R. eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren.
Die durchschnittliche Miete betrug damals 4,40 Euro netto – kalt (zzgl. Betriebs- & Heizkosten & USt.).
Wie vorher langfristig geplant, sollte Ende 2007 die Immobilie von der Stadt Hannover entsprechend den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag erworben werden.

Erwerb des Geländes von der Stadt

2007 hat der Ökologische Gewerbehof Linden das Betriebsgelände erworben!
Die GmbH hatte seit 1995 das Grundstück im Rahmen eines Erbpachtvertrages modernisiert und bewirtschaftet und in die Umbauten seither ca. 2,25 Millionen Euro investiert.
Im Rahmen dieses Erbpachtvertrages bestand innerhalb der ersten 12 Jahre die Möglichkeit das Betriebsgelände zum ursprünglichen Einstandspreis zu erwerben. Diese Chance hat die Ökologische Gewerbehof Linden GmbH genutzt und Ende 2007 das Grundstück von der Stadt Hannover erworben und ist so inzwischen Eigentümerin geworden.
Mit dem Kauf haben sich auch einige geschäftliche Beziehungen erneuert. So ist die ursprünglich einzige Kreditgeberin des Projektes, die Commerzbank Hannover, in den Hintergrund getreten. Für die Finanzierung des millionenschweren Immobiliengeschäftes wurde eine neue Bank gefunden, die GLS Gemeinschaftsbank, eine Genossenschaftsbank, die nach ethisch-ökologischen Grundsätzen arbeitet und sich so hervorragend zu den Prinzipien des Projekts gesellt.
Mit dem Kauf des Betriebsgeländes und dem langfristig angelegten Engagement der neuen Bank sieht sich die GmbH gut für die Zukunft gerüstet und hofft nun auf eine ähnlich günstige Perspektive für den alten Nachbarn Faust e.V., mit dem man auch weiterhin auf dem Gesamtgelände der alten Bettfedernfabrik in guter Nachbarschaft lebt.